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中国经济终极问题:一线城市的房价会下跌吗?

2017-05-18 08:01:00 来源:新财富
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(原标题:中国经济终极问题:一线城市的房价会下跌吗?)

很多人问我,对一线城市的房价怎么看?对深圳的房价怎么看?这个题目真的太大了,我就讲下个人想法,也给大家一些参考。

一线城市的房子贵不贵?当然贵了,公司里刚入职的90后就跟我说,在深圳买房500万是个起步价,首付三成150万,贷款350万,就算选择30年,每个月也要还一万七。先不说我能不能凑齐这150万的首付,就算凑齐了,我一个人怎么可能还的起1.7万一个月的房贷呢?就算我找个女朋友,一个月还1.7万,意味着两个人根本没有任何生活水平可言。

500万在深圳买房子,确实就是个起步价,房子主要是地段,学位两大核心属性,另外是小区环境和物业等等,随着生活水平的提高,小区环境和物业所占的因素也越来越重要。

500万这个价格如果买三房的话,是不可能有什么好学位的,也不可能是好地段,也就是一个核心属性都不沾边,要想买个地段还可以的,至少得到700-800万,如果想学位好又地段好,那900万,1000万以上是肯定的。

龙岗远离市区,有的人觉得龙岗那边有的学校学位还不错,就把房子买龙岗,只是就连龙岗好学位的三房,起步也要五六百万,付出的代价是每天上下班三个小时在路上。

从这个角度看,深圳的房子真TM的贵啊,而且现在深圳处于严厉限购的阶段,深户两套,非深户一套,深户买第二套房要七成首付。即使名下一套房也没有,只要有过贷款记录,首付也要五成,这么贵的房子,限购又这么严厉,想必应该没什么人能买得起了吧?

然而,应该没什么人能买得起房了,只是我们的理论推断,我们还得从实际出发。

好房子永远稀缺

不管怎么限购,好房子永远是稀缺资源,限购不能从根本上改变供求关系。

发生在5月份的事,确切的说是上周的事情。朋友来深圳十余年,想买个110平-120平的大房,不求好学位,找了许久找到一个小区房主,大概不到110平,均价6万多一点,比市场价要低,朋友心想现在严厉限购,房市成交也不如去年,肯定还可以有砍价空间,于是砍价10万,房主当场拒绝。

晚上回家,中介打电话来,说这套房子价格真的很优惠,先后有十几个客户和房主在谈价格,建议我朋友不要砍价,立即签署。朋友想这肯定是中介的套路,今年限购这么严,怎么可能有十几个人看中同一套房子,明明查了成交量比去年下滑了这么多,坚持砍价10万。

第二天,中介电话说,房主看到买房咨询的人多,一夜抬价30万,并且当天已经顺利成交。朋友目瞪口呆,即使在限购的形势下,一个价格还不错的房子仍然这么火爆!

朋友和我说起这事,我第一个想法是,深圳现在限购这么严厉,连有贷款记录名下无房也得五成首付,怎么还有那么多人700万的房子像抢白菜一样?哪来这么多有钱买房的人?

第二个想法是,如果不限购,深圳的房价会怎样?

产业升级催生更多中产

由深圳一家企业2017年配股想到的,中国在产业升级中不断产生新的中产阶级。

我在之前的文章里面写过,集成电路这个工业品的进口占了我国工业品进口总额的五分之一,如果去掉低端工业品,集成电路的进口额占到了中高端工业品进口的30%以上,是我国未来十年产业升级的重中之重。

我们用的手机上面,指纹识别芯片部分,深圳的汇顶科技是国内做的最好的公司之一,2016年实现销售收入30.79亿元,增长175.04%;净利润8.57亿元,同比增加126.46%。

2017年5月9日,汇顶科技宣布了其员工持股计划,619名员工获得股份(汇顶科技员工总数约937人),占比公司总人数约66%。其中两个高层各分得15万股,其余617名中层管理和核心技术人员分得1010万股,平均每人1.637万股。而汇顶科技的实际股票价格为大约97元左右。也就是说,600多名员工平均每人获得接近160万人民币的股票,减去员工需要出钱买的部分(公司员工需以48.39元的价格购买公司股票,),每人实际获得了80万人民币的收益。

股票是分四次解禁的,员工要等到2020年才能完全解禁销售,汇顶制定的销售限制也很宽松,2020年收入和利润比2016年增长40%,这对他们来说很容易达到。为什么很容易达到?汇顶2017年一季报,实现营业收入7.31亿元,同比增长90.21%;净利润1.75亿元,同比增长150.04%。

也就是说,汇顶的员工到了2020年,即使汇顶股票这四年一分钱不涨,即使这四年一分钱不分红,至少每年可以有20万人民币的股票收益,这是相当可观的。

600多人背后就是600多个家庭,汇顶所在的芯片行业薪资是比较高的,年入15-20万或者以上并不困难。我们就保守的按照15万年收入好了(实际上我认为肯定不止),加上股票的收益,意味着汇顶员工年收入上看35万以上。这还是保守的算法。

买房就是竞赛,深圳市虽然有1041万套住房,但是绝大部分是农民房和工厂自建房,真正高质量的商品房只有100多万套,而深圳有一千多万人。

以2013年的数据为例,深圳市住建局在官网发布的《深圳市住房保障发展规划(2016-2020)文本》(公开征求意见稿)指出:

根据2013年住房调查,全市住房总量为5.2亿平方米、1035万套。其中,商品房约128万套;政策性保障性住房约34万套;单位及个人自建住房,约55万套;原村民集体经济组织自建、合建房,约650万套间;工业区配套宿舍及其他168万套间。

2014年—2016年深圳市新房成交量依次为4.2万套,6万套,4万套,这意味着三年新建的商品房也仅仅是14.2万套,加上128万,目前深圳市商品房也仅有142万套左右,这也是深圳市住宅成交主要是二手房的原因,新房少啊。

1000多万人竞争142万套住宅,在一线城市买房是一个竞赛,买房就是和别人竞争,如果别人的收入比你多,那么意味着在买房竞赛里面,你就落在了后面。

而中国一线城市在产业升级浪潮中受益的何止汇顶科技这一家公司呢?汇顶所属的集成电路产业是个典型的高薪行业,中国的IC设计公司已经由2011年的200多家,增加到2015年的670家,现在恐怕已经超过了800家。2016年中国整个IC设计行业销售额增长高达24.1%,大量海归人员在一线城市建立了大量初创公司。

除了芯片设计以外,还有上海和北京的芯片制造业,还有更上游的半导体设备制造业和半导体材料制造业等等。例如上海的高科技企业中微半导体设备制造,今年预计收入会增长70%以上。整个中国的集成电路产业现在自给率不到10%,而8年后的2025年要达到40%--70%,这意味着整个产业要增长4倍到7倍,未来8年必将有大量工程师,市场人员,项目管理人员从集成电路产业收益,像汇顶员工一样获取高收入,迈入中产阶级行列。

中国正在升级的又岂止是集成电路产业?,以炙手可热的人工智能为例,近几年,尤其是Alphago出名以后,国内人工智能薪资处于虚高的状态。

新闻一:人工智能人才遭疯抢刚毕业的AI博士年薪近百万

“这家公司给了张潇不错的薪酬:50万年薪加期权,还提供一套住所。但在张潇眼里,像他这样名校计算机研究生毕业,再有从事人工智能工作经历的,这个报酬只是目前基本行情。”有知名互联网企业AI工作经验的海归,薪酬甚至会高两三倍。

“打开专业互联网高端招聘平台拉勾网,几十个人工智能岗位虚位以待,月薪标注从1.5万到6万,令人垂涎。” “这类招聘只能说明一个大致状况,事实上很多年薪数百万的岗位并不会被发布出来。”上述在BAT任职的高级HR向钱报记者透露,“人工智能是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨了三分之一都不止,并且还在一路飙升。”

新闻二:大数据揭秘:AI工程师真的能拿到百万年薪吗?

用腾讯云爬虫抓取国内几个主流招聘网站关于AI职位的薪资,231份招聘要求中,工作年限大部分要求仅为1-3年,占比为62%,然而薪资在30万以下的职位只有24个,占比仅为10.4%,薪资主要集中在30-60万之间。

新闻三:最昂贵的创业:人工智能抢人大战

为了抢夺人工智能人才,李开复亲自上阵。应届毕业生的招聘季,更是一场公司之间的隔空对决。不只是钱,创始人光环、邀请候选人参观等等,所有能打的牌都要掷出来。

三轮面试过后的一个早晨,清华计算机硕士毕业生杜萧在宿舍里跟李开复聊了微信。“跟开复那段对话特别逗,因为有的候选人不相信真的能跟他本人对话,一开始他为了证明身份还特意发了段语音。”

去年秋天创新工场AI工程院成立后一直在大规模招聘。为了给工程院抢人,HR负责人Kellie动员李开复亲自出马,跟重点候选人沟通。去年他亲自跑了好几场高校宣讲会。

“人很难招,就算是应届毕业的候选人,也都沟通多次才能敲定,现在三顾茅庐根本不算什么。”Kellie说,这就是今年的行情。

“为了抢人,在学生毕业前一年,公司们就去了。”我们是一开始标准就比较高地做筛选,但也看到有的公司是整个包圆回去,再慢慢淘汰。阿里云人力负责人缪伟告诉36氪。

根据Boss直聘提供给36氪的数据,跟人工智能相关的数据服务行业,是今年公司薪资预算增长最快的领域,涨幅相比去年同期达到41.9%。

某一线院校计算机系的毕业生透露,“年薪25w不算高,30w左右正常,外企会高一些,35w至40w。创业公司普遍30w左右,还有期权。”互联网猎头公司Imatch talent创始人Roger颇为感慨,十年前他从北大智能科学系硕士毕业时,市场上开出的月薪是8千到1万,就算是微软亚洲研究院这类最顶尖的企业,年薪也不过12w至15w。相比之下,如今人工智能方向毕业生薪酬,即使不算股票和期权,现金也已经涨了两三倍。

创新工场AI工程院的高级技术经理吴杰,2004年毕业求职时,都不敢说自己的专业是“人工智能和模式识别”,“说了担心找不到工作,那时候火的是企业计算、Java”。

但现在,据一位AI领域创业公司的技术人士说,“毕业三年、能把深度学习玩起来的工程师去今日头条,年薪开到70w至80w很正常。”资深猎头陈竞的观察也是如此:在BAT工作了两年再跳去创业公司,往往能拿到50-60w年薪,这只是不包括期权的现金部分。

今年春节,上述技术人士跟在BAT任职的同学通电话,对方开玩笑说,如果你要挖我,至少1000w现金才能把我挖过去。“你看,算上薪酬和股票,他这个级别的人已经是这个身价了。”

产业升级能给中国普通人带来什么改变?

就以电动汽车产业为例,深圳的大型制造业企业比亚迪,其燃油车在业内是低端车形象,也因此比亚迪的薪资在深圳并不算高。

然而比亚迪2016年给数万专科以上员工全员涨薪30%,并且破天荒的开始发年终奖,因为电动汽车销量暴涨,给企业带来了大量利润。对应届生向来不怎么大方的比亚迪,2016年给应届本科生的起薪涨到了6000,给应届硕士生的起薪涨到了9000左右,公司提供食堂和住宿。也就是说,即使比亚迪这样知名的非高薪企业,工作几年后年收入十几万也是很正常的事情。

中国2020电动车保有量要达到500万辆,而刚刚过去的2016年全国电动汽车销量才45.4万辆,这意味着未来四年,中国电动汽车销量要翻三倍才能达到总保有量500万辆的目标,可以想象比亚迪员工的薪资继续上涨是可以期待的,除非比亚迪自己作死错失了风口。电动汽车行业涨薪的不只是比亚迪,上游的电池产业等也在猛涨,全国电动汽车电池行业都在以超高速度增长。

实际上,不只是在集成电路,电动汽车,人工智能,还有自主品牌燃油车,自主显示面板,智能手机电子元器件,民用航空工业,大数据和云计算,都会在其上下游产业链不断的涌现和创造大量的财富机会。

比如深圳的华星光电显示面板,显示面板就是最近七八年才在中国迅速崛起的新行业,深圳华星光电的员工就正在显示面板国产化的浪潮中受益,一年差不多14-15个月工资保底,工作三年后普遍18个月以上工资,年薪15万-20万以上非常正常。要知道这个产业以前在中国并不存在。

要买房,就坚定信心

想在一线城市买房,必须要坚定信心,做好付出十年甚至更长时间努力的准备。

一线城市集中了全中国最优秀的人才,集中了最好的工作机会,居住在一线城市的中国人比例,只占全国人口的6%,然而以我的微信公众号粉丝为例,来自一线城市的比例竟然高达50%,因此除非家境优越,又或者另一半有钱,或者你自己年纪轻轻工资优厚,否则不要幻想毕业三四年就买得起一线城市的房子,实际上我身边大多数人都是来深圳五六年,七八年,甚至十余年后才买的房,而且是夫妻两人之力。

为什么说一线城市集中了全中国最好的工作机会?

中国是世界主要的手机设计和制造基地,而深圳是中国设计的主要城市,大大小小的手机方案设计公司不计其数,四五年前(请注意这个时间),我到深圳南山某手机设计方案公司面试,这家公司的名字我甚至之前都没有怎么听过,去面试也就是想多看看市场情况,这家公司的负责人面试过后,直接告诉我,公司的市场人员,年薪都在二十多万以上,上一年十几个市场人员年终奖发了三百万。这个数字让我咂舌,大大出乎我的意料,至今记忆犹新,因为这是家我之前都没听过名字的公司,专门给海外的客户做手机ODM.

同样大概四五年前(具体时间记不清了),也有猎头打我电话,说有个公司叫大疆,薪资很给力,推荐了几个人薪资大概18k左右,我最后没有去面试,无法核实这个数字,但是这个数字也给了我震撼,因为那时候无人机还不像现在这么火,那时候网上只能找到他们年终奖发奔驰汽车的新闻,看起来太像是营销性新闻了,谁能知道一家做无人机的公司能有今天这个水平呢?

大疆公司的员工数量现在已经发展到了4000多人,可以想象深圳的又有上千人获得了优厚的待遇和报酬,现在大疆的待遇,肯定比那时候更高了。

深圳能创造中产阶级的企业又何止这些,截止到2016年8月31日,总部在深圳的上市企业就有211家,而且这个数字现在应该超过220家了。深圳辖区上市公司名录(截至2016年8月31日).

如果看名单,会发现里面还不包括腾讯,华为,这两家公司都没有在A股上市,同样的大疆创新也没有上市。实际上,除了超过210家的A股上市公司外,深圳还有超过100家在海外上市的公司,包括香港,美国等地,例如腾讯在香港上市。

每一家上市企业的背后,都是几十人或者几百人甚至几千人获得股票激励,有的企业没有推员工持股,但是至少会激励中高层高管,有的企业则会推员工持股,例如前面提到的汇顶科技600多名员工持股,例如中兴通讯三次员工持股,大约超过5000人拥有期权,例如腾讯2015年就一次性向5800多名员工赠送股票,例如华为更是有6万多员工持股。

以正在升级的中国的手机产业链为例,深圳手机产业链的长盈精密公司,2016年收入和盈利都保持50%以上的超高速增长,2017年4月公布的员工持股计划草案,预计1300名员工获得价格8亿人民币的股票,人均60万深圳做电子元件的高科技企业顺络电子,营业收入不到20亿,但是2016年净利润率超过20%,其2017年4月公布的员工持股计划,313人获得2.47亿份股票,其中305名普通员工获得1.8亿份股票,每份1元,人均60万。

中国的产业升级正在让大批人获得财富分享。

换场还是咬牙上车?

在一线城市买房,本质就是一个筛选的过程,如果你的收入暂时不如别人高,并不意味着你一定就丧失了买房的机会。

很多人没能在一线城市买房,不是因为他即使努力了也买不起,而是他信心不够坚定。来深圳这些年,我见证了不断有人在这场竞赛中退场:

1) 有的人觉得自己肯定买不起深圳的房子,退而求其次买了老家的住房,退出了深圳买房竞赛;

2) 有的人觉得在深圳买房让自己过的太累了,为什么要这么累呢,在老家考个公务员住大房子多舒服多好,工作几年后回了老家或者回了本身的省会,也退出了竞赛;

3) 有的人觉得我反正买不起,那就今朝有酒今朝醉,发了工资拿去世界各地旅游,去购买各种电子产品,也退出了竞赛;

4) 有的人有钱买,但是想我为什么要当接盘侠呢?或者我为什么要把我辛辛苦苦寒窗苦读省吃俭用上了名牌大学找了不错的工作,天天加班才存下来的上百万,一买房辛苦攒下的继续就给了那些啥都没干躺着房子就升值的房主。多不公平啊,内心过不去这道坎,干脆不买了。也退出了竞赛;

5) 有的人总是相信一线城市房价会跌,总是想房价跌了再买,你看2008年不就跌了吗,搞不好下一次跌就是明年呢?也退出了买房竞赛;

6)有的人不相信中国的产业升级,经济发展是真的,自己的收入算下来买不了房,于是也认为其他人也买不起,有钱买房的都是炒房的,没有正经上班的中产,从来不做买房规划,也退出了竞赛;

凡是最后在深圳买房的人,除了真的有钱以外,都有一个共同的特点,他们都很坚定的想要在深圳买房,买房的首付无一不是想方设法凑出来的,厚着脸皮问人借钱也要买房。大的买不起就先买小的,关内的买不起就先买关外的,好学位的买不起就先买学位差的。手里只有20万现金,借钱80万,凑齐100万首付买房,这样的例子真的不少。

还有的人,借朋友的钱当首付买了房,为了还别人钱,将房子租出去赚取租金,自己住单位宿舍,每个月房租差价几千元,拿来分批还钱。

不要忘记一点,经济的发展不仅仅会带来个人工资水平的提高,更会带动其他方面的收入全面上涨,例如深圳每年就会有数百万人从房价和房租上涨中获取大量收益,你有一套房子,过去三年至少上涨100万,只要卖掉就可以变现。

再比如,你的财富越多,你资本积累的速度越快,举个不恰当的例子,假设你现在没有工作了,每个月还要消费4000,一年消费4.8万,你有100万,每年理财收益4%得到4万收益,那你是在坐吃山空,存款会越来越少。如果你有150万,尽管理财收益还是4%,但是由于6万的收益大于消费支出,你的存款反而会越来越多。

我所在小区群里面,各行各业都有,都是深圳的中产阶层,大多70后,80后,关于房子讨论最多的是,如何买二套房?如何买三套房?发愁的是买房名额问题,不是买不起的问题。

而我在网络上看到的,都是说房价高,房子没有人买得起,经济下滑不景气,为什么我要当接盘侠等等,和现实完全脱节。现实是什么呢,现实是深圳不缺购买力,缺的是好的住房资源。一线城市的房子是稀缺资源,指望用便宜的价格买到稀缺资源是理想主义。

如果你是刚需,请立即上车不要犹豫,记住几个事实,

1) 不是所有人都能在一线城市买房子,甚至可以说,只有一部分人能在一线城市买房子

2)凡是决心要在一线城市买房的,不管现在看起来这个目标多么遥远,最终很有可能会实现,你买房决心越坚定,就越能坚持,就越能帮你淘汰掉决心不够坚定的人。

3)凡是对买房子没有想法或者想法不坚定,没有决心的,10年后还是和现在一样,不会成为一线城市的业主。

一线城市房价的确贵,但是也要充满信心,只要你想去做一件事,大部分情况下就一定会有办法。

(责任编辑:DF101)

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