聊聊炒房那些事：一手房和二手房严重脱节的四线楼市

（原标题：聊聊炒房那些事：一手房和二手房严重脱节的四线楼市）

几年前，基金君的朋友李小姐一腔热血地扎进了四线城市炒房，结果不小心炒成了房东，这一度成为埋在她内心的一个梗，好在终于拨云见日。

上周五，李小姐回了趟山东老家，把六年前拍脑袋在县城购置的一处房产亏本出手。签合同、查档、交税、网签、过户，整个流程在一天内一气呵成，效率之高倒是令人咂舌。

交易结束后，李小姐彻底松了一口气，中介老甄临别时，像老友般郑重地抛下一句话，“记住，以后再来这里买房，一定要买二手房。”

被热点城市房价

挤出的购房者

李小姐老家所在的县城H城，是一座美丽的海滨小城，地处胶东半岛南端，是山东烟台市下辖的县级市，居于青岛、烟台、威海三市的中心地带，尤其距离青岛市，只有一百来公里。

买家葛先生来自青岛，他这次一股脑在同一小区内置了两套房，且全现金支付。据其透露，这几乎是他所有的积蓄。

去年至今，青岛房地产市场在经历了一波疯狂的补涨行情后，他被青岛高企的房价和楼市新政彻底挡在了门外。

就在葛先生因为没能力在青岛买房无比沮丧时，一份来自H城的楼盘宣传册到了他的手里。

于是，他和同事便跟着楼盘观光巴士来到李小姐所在小区的售楼处。跟李小姐同样楼层和户型的房子，在售楼处的报价是3998元/平，80平售价30来万。

看到同行而来的同事果断出手，葛先生也有些心动。他甚至觉得，将来在这座海滨小城养老，也是个不错的选择。但毕竟积蓄有限，在这样的大事项上，他比同事更为谨慎。

回到青岛后不久，一次在网上无意浏览中，葛先生发现，H城的二手房价格要比一手房价格便宜许多。以李小姐所在小区为例，该小区二手毛坯房的市场价格要比一手房低了近三成，假如你今天刚入手一套新房，隔天再转手卖出，售价立马要降低30%，才有可能找到买家。

但在葛先生看来，这样大的差价，更是一个捡漏的机会。对于兼有投资和养老双重目的的他而言，这意味着有了一个很厚的安全垫，如果未来行情看涨，他低价入手的房子立马就会有赚头；即便行情欠佳，有了这么厚的安全垫，也不会跌到哪里去。

基于这样的考虑，葛先生连李小姐的房子都木有约看，直接下了定金。李小姐挂了两三年都几乎无人问津的房子，就这样以迅雷不及掩耳之势出了手。

如果说葛先生是被一二线城市高房价挤出来的购房者，目前H城的外地购房者更多是在经济宽裕的情况下，来寻一个即便长期闲置也无大碍的度假之所。“这个小区有一半的购房者是来自北京、深圳、青岛等地，和北京、上海等大城市的房价比起来，落差很大，在他们看来，这里的价格简直就是白菜价。”老甄表示。

一手房与二手房的距离有多远？

“其实，这么多年来，到这里买房投资的人，几乎就没赚过钱。过去几年，虽然H城的新楼盘大面积滞销，但新房价格一直稳中有升，比如2011年左右每平四五千的一手房，现在被推高到每平六七千。因为外来投资客一般都是以不低的价格购买一手房，等在二手房市场转手时，才发现这里的新房市场和二手房市场完全脱节。”

此外，另外要命的一点是，当地税务部门规定，房产证未满五年的二手房出售时，卖家的个人所得税是按评估价与买入价差额的20%征收，而税务部门给出的评估价往往远高于二手市场的实际价格，因此，即便房子是亏钱出售，也要交纳金额不菲的个税。以李小姐的房子为例，当初买入总价约22万，评估价为27-28万，这意味着李小姐不仅要亏本卖房，还要缴纳1万多的个税！

老甄算是当地地产中介圈内的老司机，有着十几年的地产中介从业经验，早些年，他在山东济南发展，几年前跟随爱人来到这座海滨小城安了家，并成立了一家小型地产中介公司，负责一、二手房的销售，以及住房租赁。凭借过去多年积累的丰富经验，他很快便对整个小城的房市情况了如指掌，对每个新旧楼盘都如数家珍。

对于地产交易中心人群熙攘的一派热闹景象，老甄打趣道，这只是政府为了去库存而制造的虚假繁荣。

故事还要从十年前说起。2006年这个山东烟台下辖的县级市获得了第三届亚沙滩运动会举办权，成为亚洲第一个举办洲际运动会的县级城市，此后当地便开始了大规模的“造城”运动，尤以2012年前后最为突出。资料显示，经历过亚沙会的这个小城，城区面积达到34平方公里，年新增建筑面积160万平方米，一举跨入中等城市的行列。按照当地人的说法，“3年时间建了一座新城。”一方面是当地政府的造城大手笔，另一方面这座小城正面临“鬼城”之惑。

如何快速去库存，成为这座小城亟待解决的难题。

“鬼城”去库存

至少还要三五年

2015年，国务院颁布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，提出积极推进棚户区改造货币化安置，即对棚户区改造采用货币化补偿而非保障房安置，棚改居民可以直接获得货币补偿款，在商品房市场自主购置住房。通过货币化安置，棚改也成为2015年以来三四线城市去库存的重要手段。

据老甄了解，目前在H城周边同级别的县城中，进行棚户区改造货币化安置的只有H城。

对于棚户区改造货币化安置，H城采取的具体做法是：由政府牵头，将全市大部分自愿加入的开发商纳入棚改计划中，参与计划的开发商会以一手房市场价6到7折的价格，向棚改户出售。“比如一家棚改户拆迁了200平，就会得到200平的楼房房票，每平价格只要2400元。棚改户可以选择两套一百平的楼房，也可以买三到四套总面积200平的楼房，如果本身不需要这么多，还可以把多余房票卖出，这样一来增加了二手房的供给，二来因为棚改户的购买成本比市场价低了很多，为了尽快出售，不惜大幅降价出售，这对本来流动性就不是很充裕的二手房市场造成了很大扰动。”

对于H城的楼市，老甄短期并不看好，“空房子到处都是，多数小区入住率不到10%，H城要去库存，至少还需要三五年的时间。” 此外，老甄认为，产业集聚不足，以及人口流失明显，也是未来制约H城房价的主要因素。

对了，作为大开发商的碧桂园，在H城也有一个项目——碧桂园·滨海城(十里金滩).

碧桂园在旅游度假地产开发上确实有一手，生生把这项目打造成了一个游客路过必定到访的景点。

据老甄透露，想当年碧桂园开盘时，确实火爆，都到了一房难求的程度，但在政府这两年推进棚户区改造时，碧桂园一度也请缨参与(后来退出)，可以看出，或许它的实际情况也没想像的那么好。

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