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你恨的是房价 还是你自己?

2017-04-11 09:56:31 来源:中国网
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首先罪恶深重地承认,虽然我没有连夜赶往雄安,干扰国家的战略部署,但毕竟2015年在北京买了房,促使我决心繁荣祖国房地产事业的当然是一路疯涨的房价!

在把自己变为房奴的那个不眠之夜,押上仅有的经济学知识后,我粗略计算出这笔投资的现金回报率仅为-3.7%,但增值回报率高达61.6%。

房子至少有利于缓解两种负面情绪:

一是此恨绵绵无绝期的心魔!

切齿房价又悔不当初的大有人在,尤其是几次历史机遇全都完美错过的。

1987年中国商品房均价只有每平408元,第一个真正的商品房小区-深圳东晓花园,1988年卖到每平1600元已是豪宅。

1995年工商银行首次发放房贷,房价才以每年200元左右的速度走高,到1998年东南亚金融危机又被打回原形,2004年之后方如脱缰之马,2007年A股快牛再加一鞭,2009年4万亿推波助澜,2014年又是一波大涨。

在峰谷之间犹豫不决的人,实际上错过的是财富代际升级的绝佳机会,毕竟时下的中国鲜少有回报如此之高的投资了。

每念及此,我嚼着咸菜的嘴角都会掠过一丝不易察觉的笑意。

另一种是末日情结!

任 志强和牛刀的争论引发了有房和无房两个群体的严重情绪对立,前者抱有“我不仇视任何人,但不介意被任何人仇视”的自得,后者异化出“时日曷丧,予及汝偕亡”的心态都不奇怪。

以我个人来说,买房尚有额外的好处,就是整个人极具正能量了,爱看新闻联播,喜欢听专家的分析!对宋鸿兵笔下的共济会阴谋怀有本能的厌恶。

但讲真,为什么只有中国的房价像永动机?

一般人只注意到房地产在GDP中异乎寻常的发言权。2016年房地产增加值占GDP的比重是6.5%,全年销售近12万亿。中金公司对此有个测算,2016年Q3地产服务业对名义GDP增速的贡献率约为12.3%,对实际GDP增速的贡献率约为3.8%左右,看似不高,但房地产拉动全产业链的能力不可小觑,再加上建筑、建材,家电、家具、家装以及金融业,合计占GDP的比重就达到并超过20%了。

这被认为是房价下跌的现实阻力位,其他不断口水的因素还有水涨船高的土地出让金,货币的增发与回笼,不可逆的城镇化,稀缺的投资产品等等。

但房价真正的底层支撑其实是我们自己!

中国经济趋势研究院2016年的调查,中国家庭人均财富14.4万元,瑞信(Credit Suisse AG)的数据是15.8万元,相差不大,共同点在于其中6成是房产为代表的非金融性资产,表面上城镇人均财富20.8万元,远高于农村的6.5万元,但房产的占比分别为67.62%和57.60%,全都居高不下,区别仅是房产的区位价值不同而已。

瑞信的中国中产报告还特别关注了一个事实,这份报告宣称中国有1.09亿中产,首次超越美国成为全球第一,顺便列举了两个特殊论据:

首先是传统的福布斯式收入计量法在中国不适用,因为有太多房二代和自由职业者;

其次这部分人即便失业了,也会以其他形式的资产收入维持生活水平。

换句话说,改革开放几十年来,中国社会和中国人的财富主要靠房产形式完成积累,特别是在A股发动机熄火的这些年里。

英国汇丰的调查显示,中国七成80后和90后名下有房,而无房者有91%计划5年内购房,且其中40%依赖父母资助,国人财富的房产化还在加剧。

中国一线城市家庭更有高达79%的资产是房产,在这个大背景下,唱衰房地产乃至期望整个市场崩盘,会不会让几辈中国人的财富如冰山般消融?

无房者对房价的贡献其实丝毫不逊于房奴,这些人早就用“我要房子,我要家”的哭喊以及各种怨毒诅咒表达了对房子的渴望,向整个产业链发出了明确的需求信号。

有些人则幻想通过楼市崩盘来“均贫富”,这更不现实。

因为真正的高净值人群多元化投资,分散和规避风险的能力更强,美国两房危机时,中产阶级的平均财富缩水了40%,但富裕阶层的财产反而增加了2%。

无论中美,真正依赖房产保值和增值的绝大多数都是勤勉奋斗的升斗小民,这类资产的蒸发和负资产化对最富有的阶层根本没有任何影响!

颇具讽刺意味的是,房地产繁荣反而有助于解决两个社会问题:

一是巩固和扩大中产阶层!

亚里士多德的《政治学》强调,如果一个社会没有中产阶级就会很不稳定,在大喊阶层固化的今天,谁也无法阻止你以房产增值的方式挤进中产阶层,对吧?

瑞信给中国中产设定了十大标准,除了月入50万,流动资产150万元以上,良好的教育背景和社会地位、礼仪素质、穿衣品味、精神追求等有形或无形条件外,真正的刚性条款就是在一线城市要有一套体面的住房。

抽出这个硬性条件,中国那1.09亿中产会缩水几何?

二是提供了个人资产稳定增值的手段。

按一般的社会经济学逻辑,你的财富每年增长10%才能跑赢社会平均水平!而现实中有什么产品可以完成这种速度的增值?

储蓄?

以目前的利息水平,你懂的。

工资?

数据很幸福,2016年中国平均工资涨幅8%,位居世界第一,即使按光辉国际较为保守的估计,实际薪酬涨幅也有6.3%,在高速增长的亚洲也位居前列。

但这里有一系列如果。

首先是CPI,国家统计局贴心的证实,近三年来居民收入增速“跑赢”了CPI,2015年数据是全国人均可支配收入21966元,扣除物价因素,仍实际增长7.4%。

其次是被土豪平均了没有?民不患贫,而患不均,逻辑一如之前走红的段子,“马云有1500亿,就算分给13亿国民每人1亿,他还有1487亿。”

剩下的全靠老板的良心发现。

但2016年有机构调查显示,有46.34%的创业者表示今年进行了规模不等的裁员。在受访的328家创业公司中,有20家出现了50%以上的裁员。

在华为清退高龄员工,魅族全员优化四分之一,乐视、滴滴猛料不断的大环境下,风光如互联网人首先要解决的也是生存问题,而不是加薪和调级。

然则A股呢?

有个重口味的老段子:

某女士谈股市,说中国股市有点像阳痿的丈夫,抛弃他吧,舍不得;厮守吧,天天受气。好好侍候吧,期望他勃起,衣服还没脱完,他就不行了。关键是你刚穿了衣服准备去偷情,他又在后边拉着你,有反应了,有反应了,你再等等!

但真正有趣的还是房子与创业的关系。

此前的雄文《在房价面前,你的创业一文不值》,其实把因果颠倒了。

因为,房价才是中国创业者的最大源动力。

多次荣膺最佳雇主的华为一向是HR智慧的集大成者,信奉“3个人干5个人的活拿4个人的钱”,去年薪酬较2015年上涨了近18%,达到人均63.1万元,远高于其他行业,华为员工也有自矜和吐槽,但异口同声的都是在华为期间实现了人生头等大事——买房。

薪酬跑赢房价曾是华为最生动的Slogan!

但这一幕从2015年开始逆转。

那一年深圳房价从每平23979元涨到了32898元,涨幅达到37%,即使华为员工也感到吃力了,而2016年房价更飙到50634元,涨幅高达53%,抗不住的华为才有外迁东莞之议,也才有“别让华为跑了”的追热点。

这个闹剧的现实意义只有一点:任何人,除非做到VP级别,否则不管你的企业如何优秀,仅靠工资收入不可能跑赢房价。

如此说来,留给互联网人的选择岂非只剩下创业自强了?

而且必须是快速建立超级稳定、超级赚钱的商业模式,否则你就算创业也跑不赢房价。

股神巴菲特数十年的投资经历中,收益率超过5成的只有1976年,他投资的年化收益率一般就在20%左右,这已经很高了。

假定你跟巴菲特一样厉害,经营纯利润达到20%,在房价面前也只是堪堪打平,因为2017年4月第1周深圳新房成交均价是61266元,比2015年又上涨了21%。

你商业模式的盈利预期还抵不上一套学区房,创业的意义何在?

即使创业成功,光荣IPO,还是切记要买房。

这样你在财报不佳,经营不振时,还可以靠卖房维持可观的现金流和净利润。百家上市公司卖房求生,变相输送业绩早不是新闻。

在城市低收入群体看来,互联网人也是推高房价的祸首。

前段时间,华为年薪百万的38岁员工哭诉被裁后还不起房贷,但华为、腾讯、大疆们要对高企的深圳房价承担多少责任?二线城市的杭州在阿里上市后,一夜之间生产了万余名土豪,有数据显示,当时杭州单价1500万以上的豪宅旬日之间被去化得只剩543套。

房地产被集体吐槽,根源并不在经济学范畴,而在心理层面,因为房子让这一辈中国人承受了严重的失落和挫败感!人人入彀,人人都在抱怨。

但房子不过是人生磨难之一,王小波说,“人的一切痛苦,本质上都是对自己无能的愤怒”,这种痛苦你我终究都要承受,早晚而已!

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