首批REITs指数基金即将发售 机构：公募REITs配置价值显现

（原标题：首批REITs指数基金即将发售 机构：公募REITs配置价值显现）

7月1日，首批中证REITs全收益指数基金将正式发售。在多家机构看来，公募REITs正进入“估值筑底、增量蓄势”的关键布局期，配置价值已然显现，有望逐渐成为各种资金重点关注的独立大类资产。

中信建投证券表示，2026年以来公募REITs市场历经三轮调整，当前估值已至历史低位。在低利率与“资产荒”环境下，当前产权REITs平均分派率4.7%、产业园及仓储物流超5.5%，配置价值突出。

资产与资金协同发力长期配置价值凸显

公募REITs上市五年多来，市场各参与方通过信息披露、扩募、基金治理、投资者关系、资产运营、二级市场建设等机制，有效激发了市场的内生动力，实现了从“试点破冰”到“生态繁荣”的跨越。

截至6月29日，沪市公募REITs已上市59单，总市值达1384亿元，累计分红金额约240亿元，稳居亚洲前列。市场结构持续优化，形成了涵盖高速公路、产业园区、能源、保租房及商业不动产等多元业态的资产格局。

从央国企踊跃参与到民企积极探索，再到外资主动入局，各类优质资产通过REITs产品进入资本市场，REITs市场呈现出主体多元、资产多样的发展态势。

自上市以来，沪市REITs业绩总体保持平稳，完成度超过95%，租赁住房、消费、能源等行业的业绩完成度长期稳定在100%左右，这种穿越周期的业绩兑现能力，印证了公募REITs作为独立大类资产所具备的稳定现金流特征。

同时，资金端制度红利也持续释放。6月17日，包括华夏、易方达、南方、中金在内的4只中证REITs全收益指数基金正式获得证监会批复，并将于7月1日开始正式发售。

中信建投证券表示，公募REITs经营韧性持续凸显，“资产荒”背景下长期配置价值愈发突出。2026年一季度，20只次新REITs业绩整体超预期，收入、可供分配金额平均达成率均超104%，抗周期业态表现稳健。

盘活存量资产激发多元投资活力

公募REITs正成为深化投融资机制改革、盘活各类存量资产的关键抓手。截至2026年6月，沪市REITs共持有不动产项目超130处，覆盖全国20多个省（自治区、直辖市），其中超过40%位于一线城市，展现出强大的跨区域资源配置能力。

值得一提的是，借助REITs平台，国有资产实现了从“账面价值”向“市场化定价”的转变。在市场化定价机制的赋能下，沪市公募REITs底层资产总体实现了保值增值，平均增值率超过60%。

同时，回收资金的定向再投资机制，引导各类社会资本流向新基建、城市更新等战略性领域，形成了“以存量带动增量”的良性循环。

据悉，五年多以来，沪市原始权益人通过发行公募REITs取得净回收资金合计超600亿元，超90%用于或将用于投资建设新的不动产项目。

优化资金配置共享发展红利

REITs市场投资者涵盖了券商自营、保险机构、产业资本、信托机构等机构投资者以及个人投资者。对于广大投资者而言，公募REITs填补了资本市场中“中等风险、中等收益”产品的空白，凭借与股债差异化的风险收益特征，正逐步成为各类中长期资金优化资产配置、获取稳健回报的“压舱石”。

中信建投证券表示，二级市场来看，随着供给侧压力的释放，需求侧政策引导二级债基与指数基金等资金有序入场，下半年供需格局有望迎来边际改善。

中金公司建议积极把握公募REITs市场的结构性机会，优选具有基本面韧性项目，比如，保租房、消费、部分高速/能源等，紧密跟踪二季报后高赔率项目如产业园和物流仓储基本面预期变化。