（原标题：“解渴”存量资产 地产基金瞄准并购机会）
在融资渠道收窄的大背景下，不少房企开始寻找新的融资机会，与投资机构共同成立并购基金成为当下的重要选择。业内人士认为，过去房地产投资中债券性投资居多，未来真正的股权投资机会进一步显现。
融资渠道收窄
“严监管是大势所趋，这对于房企融资也带来了一些影响。今年上半年，房企各方融资渠道大幅度收缩，特别是信托受到了较大影响，ABS规模总体也有一些下降。”北京某专注于房地产投资的PE机构总经理表示。
记者注意到，年初以来，受融资渠道收窄影响，房企债务违约频发，其中甚至涉及不少知名房企。
“国内ABS是一个大方向，规模有上万亿。不过，目前相关政策不太成熟，使得这方面发展相对缓慢。”对于被业内寄予厚望的ABS，北京某知名地产基金副董事长认为，最大的问题在于收益率有限，必须有足够的流通溢价才能够大规模推广，否则投资者不太容易接受。此外，在资产证券化过程中，涉及多项税收，国内尚缺乏类似欧美国家的ABS法律规范。
深圳某资管机构总经理表示，房地产业通常有两种资金，一种负责维持企业正常运营，另一种则负责企业进一步发展。“地产基金和机构的资金，前几年很容易发生错位，要么是找不到合适的投资项目，要么是募集成本比较高，造成一些不良项目匆忙上马。从去年下半年开始调控力度加大，基本上将这两部分资金划清了界线：地产基金做发展，信托等机构负责正常运营。”
上海某偏地产投资的产业基金创始合伙人表示，做债更接近于银行范畴，房地产基金是专业化属性的投资机构，做债也就失去了其最初设立的意义。“今年上半年资金比较紧张，大的开发商也逐渐开放了股权合作思维，探索一些新的合作渠道。”
并购机会显现
前述北京PE机构总经理认为，对投资机构而言，融资市场的改变正孕育出新的投资机会：一是真正的股权投资。过去，房地产投资对大量机构来说是债券性投资，从去年下半年开始呈现出新特点，在投资过程中，机构可以拿到大量股权。二是存量市场催生并购。房地产由“增量时代”迈向“存量时代”，市场格局进一步演变带来的是部分中下小房企被大房企并购。“我们去年在海南并购了很多项目。在这一过程中，并购让投资增值成为可能。”三是不良资产处理。在比较严峻的资金形势基本面下，不少中小房企的特定项目会产生资金压力，如果能够把握基于不良资产和短期流动性的问题，则更易获得超额收益。
普华永道日前发布的《2017年全年房地产行业并购回顾》显示，2017年全年，中国境内房地产相关的并购交易482笔，数量同比增加6.4%；交易金额约810亿美元，同比增加30.6%。其中，实现规模化、获取土地储备、多元化与转型发展是房地产行业并购的三大主要动因。
今年3月，融创上海与盛煦地产宣布共同发起国内首只存量资产并购基金，基金规模达200亿元。据悉，该基金将聚焦一二线城市的核心商业存量资产，例如具备潜力的写字楼、酒店、商场等。此外，基金所投项目将由双方合作运营平台进行运营管理，通过多种渠道从资本市场退出。
在上述PE机构总经理看来，开发商资金收紧，倒逼其拿出更好的条件来与资金方合作。做债和做股是两种完全不同的思路，做债看的是安全性，做股则看的是中后端收益。“我们也针对性地补充了不少这方面的人才，比如工程预算、项目质量管理类人才。”
持有型物业基金“突围”
前述深圳资管机构总经理认为，年初以来，整个市场氛围包括投资习惯以及私募产品接受度日趋成熟，地产基金多元化加速。“实际上，持有型物业基金比开发基金更难，可选择的区域和机会更少。中国做住宅已经非常成熟，但是做持有型物业的机构目前还很少，运营的公司特别是高端运营团队非常稀缺。能在这一领域快速突破取得市场业绩的机构，很有可能成为未来中国房地产基金的新锐。”
上海某跨境不动产资管机构执行董事认为，持有型物业有自己的生命周期，不同的阶段回报不一样，即使走到衰退期，还可以考虑在市场找更好的替代性用途。“持有型物业基金就跟上市公司一样，可以直接带来收入，现金流非常好。”
用益研究认为，核心型基金是成熟的房地产市场最常见的基金，该种类型的基金以持有经营成熟出租型物业为主，期限很长，收益主要来自于物业租金。核心型基金和REITs本质上是一样的，但最大的差异在于，前者是私募，往往只面向少数机构投资人，更灵活可定制化一些；后者是公募，且证券化上市流通，有严格的操作规范。
“谈到机遇与风险，其实是对项目选择需要更加谨慎，需要关注哪一类交易对手是真正创造价值，实现资产增值，尽量规避以往靠数量和流水的交易对手。以前做债比较简单，现在做股是真的要看投资机构创造价值的能力了。”上述深圳资管机构总经理表示。
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