公积金这么多用途你造吗？教你用公积金交房租

公积金系列之(二)：房贷那些事儿

买房首套房公积金贷款商业贷款公积金

上一课老班开了个头，讲了公积金都有哪些用途。和大部分同学关系最大的无非就是买房和租房，所以接下来的两课里，老班将分别讲讲关于使用公积金买房和租房的那些事儿。

(PS. 话说上一课发粗来之后看到好多同学留言说自己没有公积金，老班表示很桑心…这事儿老班也木有辙…)

9月30号出台的《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》(也就是大家口中的“房贷新政”)想必很多同学已经知道了，新政到底有什么变化？我们来逐一分析。

一、首套房or二套房，怎么认定？

新政对此的认定方法简单通俗的来说就是认贷不认房，也就是说如果你买过一套房但贷款已还清，再买房的时候，贷款利率神马的政策等同首套房执行，下限为基准利率0.7倍。

既然按照首套房认定有这个好处，那大家肯定很关心怎样能被认定为首套房。比较常见的几种情况包括：

1. 贷款买过一套房，但商贷已还完，再次贷款买房，按首套房算。

2. 首套房未贷款，而是全款付清，再次购房使用贷款，按首套房算。

3. 夫妻二人，一方婚前有房无贷，另一方婚前有贷无房(纳尼？为啥有贷还能无房？卖了呗~)，婚后贷款买房，按首套房算。

4. 个人名下曾有两套商贷购房，均已还清贷款并出售，再次贷款买房，按首套房算(需提供两套房的出售证明).

5. 还有就是个人名下有房，但当地房屋登记系统查不到，再次买房也可按首套房算。至于为什么会查不到…有可能是当地不具备房屋登记系统查询条件，也可能是其他什么神奇的原因…。

什么情况下算二套房？

1. 贷款买过一套，商贷尚未还清，再次贷款买房算二套房。

2. 个人名下已有两套贷款购房，一套已还清，一套未还清，再次贷款买房，算二套房。

3. 夫妻二人，一方婚前商贷购房，另一方婚前公积金贷款购房，婚后以夫妻名义共同贷款并且尚未还清，再次购房，算二套房。

二、按首套房算，利率能有多优惠？

虽然算成首套房能享受贷款利率优惠，不过现实中还没有银行真能给到7折的力度，纵览各家银行目前的首套房利率情况，9折就算灰常不错的了，而且往往附加其他限制，具体见下表：

三、使用公积金贷款买房有什么限制条件？

上一课老班说过，公积金贷款买房固然比商贷划算许多，但也不是无限制的，目前几大主要城市公积金贷款最高限额如下：

四、几个喜闻乐见的好消息

1. 关于使用公积金贷款买房有个好消息：新政规定，连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，即可申请住房公积金个人住房贷款(以前规定12个月).

2. 新政策要求，各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。这意味着：第一，在异地缴纳公积金的同学在老家买房也可以申请公积金贷款啦。(注：需持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请)；第二，曾在异地缴纳公积金的同学，根据原缴地公积金管理中心出具的缴存证明与现所在地合并计算。酱紫就很容易满足第一条中说的6个月要求了呢。

3. 根据新政策，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。以100万的公积金贷款为例，取消4项收费最高可省8000元。

五、公积金贷款小tips

1. 合理拉长贷款年限

前面说了，公积金贷款有上限，所以对大部分人来说需要商贷+公积金贷款的组合贷款方式。大家知道，商贷利率高于公积金贷款利率，所以商贷应该优先尽快还。按照这个思路，那么就应当拉长公积金贷款期限，缩短商贷利率。这样，在每期还款额差不多的情况下，就能使还款额中商贷所占的部分更大。比如同样是100W商贷+100W公积金贷款，15年商贷+30年公积金贷款肯定比15年公积金贷款+30年商贷划算。

2. 小两口申请公积金贷款有诀窍

由于目前公积金贷款政策中，公积金贷款的年限是依据房龄和主贷人的年龄来决定的。So，如夫妻二人年龄差距较大，则让年轻一方做主贷人，可拉长公积金贷款期限。

3. 买房前提前停止租房提取公积金

正在租房并且暂时没有买房打算的同学，可先使用公积金来cover房租，未来准备买房了，算好时间提前停止提取公积金用于租房即可。毕竟，公积金贷款额度有上限，账户里留太多钱也未必都用得上。这样租+贷的形式能更充分利用公积金。